부동산 실거래 신고 완벽 정리 / 부동산 직거래 부동산거래신고 이력조회

일전에 지인을 통해 부동산 실거래 신고와 관련하여 이야길 듣게 되었습니다.

이야기를 듣고 있는 가운데 한 친구가 헉! 나는 직방이라는 사이트를 통해 부동산 직거래를 하여 신고를 하지 않았다며 제법 당혹해하는 것을 보았습니다. 직방이라는 부동산 중개사이트 등을 이용하여 개인 대 개인 혹은 개인 대 법인 등과 같이 직거래를 하고 무책임? 하게 그냥 있으면 곤란하게 되는 것은 물론 과태료까지 물게 되는 상황까지 이르게 된다고 합니다. 해서 오늘은 이것저것 생활지식 아니 법률지식을  간단하게 라도 알아보고 임대차계약도 해당이 되는 것인지? 계약연장을 하여도 거래시스템에 등록을 하여야 되는지? 정확하게 알아보도록 하겠습니다. 최소한의 법을 지키지 못해 본의 아닌 피해를 입을 수 있으니 아래 내용 참고하세요  

 

1. 실거래 신고란 무엇인가?

부동산을 사거나 팔거나 혹은 전,월세로 계약을 하면 실제 거래 가격과 계약 내용을 정부에 신고하는 제도입니다.

부동산 거래신고 등에 관련된 법률에 근거하여 투명한 시장 형성 및 과세기준 마련을 위한 핵심 제도입니다.

 

2. 왜 도입되었는가?

과거에는 "공시가격" 또는 임의 금액만으로 신고하는 경우가 많아 세금회피, 투기조장, 허위계약 등의 문제가 빈번하여 실거래 신고로 거래 투명성 확보, 투기 및 탈세 방지, 실효성 있는 정책 수립과 같은 목표를 달성하기 위함입니다.

 

3. 언제부터 시행되었나요?

이제는 집을 사고 팔거나 전세 계약만 해도 무조건 신고 대상이 되는 시대입니다.

시행 연도	시행 내용
2006년 1월 1일	주택 매매 실거래 신고제 전면 시행
2012년	토지 및 비주택(상가 등)까지 신고 대상 확대
2021년 6월 1일	임대차 신고제 시행(보증금 6천만원 또는 월세 환상액 초과)

 

4. 확정일자와는 별도인가?

실거래 신고와 확정일자는 별도 절차입니다.

임대차 계약시에는 실거래 신고 및 확정일자 둘 다 챙기셔야 합니다.

항목	실거래 신고	확정일자
목적	정부통계 및 과세	임차인 보증금 보호
주체	집 주인 또는 중개사	세입자(임차인)
장소	시청/구청, 온라인	주민센터, 법원, 등기소
의무 여부	의무	선택(보증금 보호를 원할 경우 필수)
수수료	없음	약 600원
필요서류	계약서, 신분증 등	계약서 원본, 신분증

 

5. 거래 발생시 신고 기한은?

계약 체결일로 부터 30일 이내

신고 지연시 과태료 부과

계약금 지급일이 아닌 계약서 작성일 기준

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6. 신고 대상은?

거래 유형	신고 여부
주택, 아파트 매매	신고대상
전세 계약(보증금 6천만원 이상)	신고대상
월세 계액(보증금+월세 환산액 6천만원 초과)	신고대상
상가, 토지 매매	신고대상
분양권, 입주권 거래	신고대상
증여, 상속	일반적으로는 제외, 일정 경우 필요

▣ 월세 환산 공식 : 월세  × 100 ÷ 12 → 보증금과 합산해 6천만 원 초과 시 신고 대상

 

7. 재계약 시 신고 여부는?

상황	신고 여부
보증금이나 월세 금액 변경	신고 대상
기존 계약 종료 후 새 계약서 작성	신고 대상
계약 조건 동일 + 묵시적 갱신	신고 불필요

 

8. 실거래 신고가 필요 없는 경우는?

√ 계약이 성립되지 않거나 파기된 경우

√  계약 조건 변경 없이 자동 연장된 묵시적 갱신

√  임대차 보증금+월세 환산액이 6천만 원 이하인 경우

√  가족간 증여, 상속(단, 일정 기준 이상 시 별도 신고)

√  금액 변경이 없이 단순 기간 연장 계약 시

 

9. 자주 묻고 답하는 내용은?

Q1. 계약 후 파기하면 신고해야 하나요?

→ 아니요 단, 이미 신고했다면 신고 취소해야 합니다.

Q2. 공동명의 매수일 경우 누가 신고하나요?

→ 공동명의자 중 1인 대표 신고 가능(계약서에 모두 서명해야 됩니다)

Q3. 중개사 없이 개인 간 거래도 신고하나요?

→ 네 직접 거래해도 양측이 직접 실거래 신고 의무가 있습니다.

Q4. 중도금만 지급한 상태인데도 신고해야 하나요?

→ 계약이 성립됐으면 30일 이내 신고해야 합니다.(지급 여부와 무관)

 

10. 신고 시 필요서류?

서류	설명
실거래 신고서	거래관리시스템에서 자동 생성
부동산 계약서 사본	매매 또는 임대차 계약서(서명본)
신분증	본인 확인용
중개사 거래 시	중개대상물 확인서 등 첨부 가능

 

11. 과태료 규정은?

부동산 거래는 법적인 절차이오니 꼭 기한을 지켜 신고하는 것이 좋겠습니다.

위반 유형	과태료
신고 지연	최대 500만원
미신고	최대 500만원
허위 신고	최재 3,000만원 + 형사처벌 가능
중개사 고의 누락	등록취소, 과태료 등 행정처분

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12. 신고 방법

㉮ 온라인 신고

부동산 거래관리시스템 접속 → 공동인증서 / 간편 인증 로그인 → 신고서 작성  → 거래정보 입력(계약자, 부동산 정보, 가격 등) → 첨부서류 등록 → 신고완료(신고필증 출력 가능)

㉯ 방문 신고

관할 시, 구, 군청 부동산 관련 부서 계약서 사본 등 지참 후 신고

 

13. 신고 주체는?

상황	주체
공인중개사 거래	공인중개사가 대리로 신고
개인간 거래	매수자 또는 매도자 직접 신고
임대차 계약	임대인 또는 공인중개사 신고
재계약	계약 당사자 중 1인이 신고

 

14. 내용 요약

☞ 계약 후 30일 이내 신고

☞  보증금 6천만 원 또는 월세 환산액 초과 여부 확인

☞  확정일자는 세입자 보호용 별도로 절차 진행

☞  금액 변경 재계약도 신고

☞  허위 또는 지연 신고 시 과태료 부과 발생

☞  거래관리시스템 온라인 신고가 가장 편리함 <https://rtms.molit.go.kr/>

 

주택 양도세(보유기간 분양권 포함 여부) 장기보유특별공제

주택 임대차 분쟁(문제) 생활법률 해석(Q&A / 법률, 판결 근거)

임차기간 종료 후 묵시적 갱신(해지 및 유효기간) / 임차인 대항력

혹 잘못된 정보가 있다면 댓글 남겨주세요 바로 수정조치 하도록 할게요

오늘도 내일도 건강하고 즐거운 나날이 되길 포기하지 말고 파이팅입니다.

부동산 거래 시 직거래 발생으로 놓치기 쉬운 부동산거래 신고에 대하여 알아보았습니다.