[유익비상환청구] 임차인 시설투자 필요비 청구권한 여부

 

A는 B소유의 상가를 임차하기로 하고 임차보증금은 3,000만 원에 계약기간을 2년으로 하였다. 해서 임차인 A는 상가를 쫌 깨끗하고 손님이 많이 찾아오길 기대하며 바닥에는 타일 공사를 새롭게 하고 보일러 및 냉난방기기 설치 등 다수의 금액으로 시설비를 투자하여 장사를 시작했다.

여기에서 만약 임차 계약기간이 만료되면 임차인 A는 임대인 B에게 시설비의 상환청구가 가능할까? 이와 같이 임차인이 시설투자에 대하여 임대인에게 상환청구를 할 수 있는지? 없는지? 상가분쟁시 임차인의 유익비 상환청구권의 행사 요건에 대하여 같이 알아보기로 하겠습니다.

 

 

유익비상환청구권에 대하여 알아보기 이전 유익비와 필요비가 무엇인지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

★ 유익비

유익비(有益費)란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위하여 당해 물건에 관하여 지출된 비용으로써 그 물건의 객관적인 가지를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다.

 

★ 필요비

필요비(必要費)란 부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 뜻하는 민법의 개념으로 꼭 필요하지는 않으나 가치를 증가 시키는 유익비와 구별된다. 다시 말하면 점유물을 보존하는 데 지출한 금액 기타 공과금, 수리비 등을 말한다. 점유자가 점유물에 관하여 본권을 가졌는지에 관계없이 점유물에 대하여 비용을 지출한 경우에 해당 점유물을 반환할 때에는 그 물건의 회복자에 대하여 비용상환청구권(費用償還請求權)을 행사할 수 있다.

 

위와 같이 필요비와 유익비에 대하여 간략히 알아보았고 실지적인 유익비상환정구권 행사에 대한 판결문을 비롯한 유익비 상환청구권의 권리행사에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 유익비상환청구권에 관한 판결문 

 

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다(대법원 1994.9.9. 선고, 94다 4592다판결). 그리고 점유자의 회복자에 대한 유익비 상환청구권이 인정된다면 그 상환액에 관한 점유자의 입증이 없더라도 법원은 이를 이유로 유익비 상환청구를 배척할 것이 아니라, 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 등 상환액에 관하여 심리ㆍ판단하여야 합니다(대법원 1993.12.28. 선고, 93다 30471판결).

 

2. 판결문에 의한 유익비 여부 및 권리 행사방법

 

그러나 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물 입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에 있어서도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다. 따라서 위 사안의 경우에 있어서도 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위하여 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치 증가 액수를 모두 입증한다면, 임대인의 선택에 따라 비용을 상환받을 수 있을 것입니다. 또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

 

3. 유익비, 필요비 권리 청구할 수 없는 경우

 

그러나 판례는 "필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다."라고 하였으며(대법원 1993.10.8. 선고, 93다 25738, 25745 판결), "건물의 임차인이 임대차 관계 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다."라고 하였고(대법원 1975.4.22. 선고, 73다 2010판결, 1995.6.30. 선고, 95다 12927판결), "건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물 매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다."라고 하였으므로(대법원 1996.8.20. 선고, 94다 44705판결), 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환 청구할 수 없다고 할 것입니다. <출처 : 텍스넷>

 

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※ 석명권: 소송의 내용을 명확하게 하기 위해 법률상,사실상의 사항에 관하여 당사자로 하여금 그 진술을 설명할 기회를 주고 입증을 촉구하는 법원의 권리

 

 

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