임차기간 종료 후 묵시적 갱신(해지 및 유효기간) / 임차인 대항력

일전에 주택 임대차와 관련하여 몇 가지 Q&A를 생활법률 및 판례로 확인하였던 바가 있습니다.

 

그중 생활에서 자주 발생할수 있는 사항 즉 주택임대차 계약기간이 종료된 후 임차인과 임대인의 묵시적으로 주택임대차가 갱신된 경우 임차기간의 유효기간은 어떻게 되는지? 묵시적인 계약이 진행된 사항에서 임대인이 임차인에게 주택 명도를 요구하였을 경우에 대하여 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

주택 계약의 갱신에 관하여 주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

"주택임대차보호법" 제6조 제1항 및 제2항은 (계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

"주택임대차보호법" 제4조 (임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

해서 "주택임대차보호법"상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 간주하고, 그 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보는 것이 타당할다고 할 것입니다.

그리고 임대인이 임차인에게 주택 명도를 요구하였을 경우 위와 같은 법률해석으로 임차인은 그 명도를 대항할 수 있을 것입니다.

 

여기서 반대로 주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었을 때 임차인이 그 계약해지를 일방적으로 할 수 있는지의 여부를 확인하도록 하겠습니다. 

 

묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 대하여 주택임대차보호법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

여기서 확인한 결과 묵시적인 갱신이 이루어지고 난 이후 임차인은 계약을 해지할 경우 3개월 전에 통보를 할 것이고 당일 계약해지시는 3개월의 임차료 지급을 해야 된다고 보아야 할 것입니다.

 

위 법을 보면 임차인과 임대인간의 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 때 임대인과 임차인의 해지 요청 사항에 대하여 달리 적용하고 있음을 알 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법은 서민생활에서 주거생활의 안정을 보장함을 목적에 기인한다고 할 수 있겠습니다.

 

아래 여러 사례 참고 하시면 되겠습니다.

 

[Q1 : 집주인이 분양대금을 완납하지 못해 소유권 등기말소가 되고 제3자에게 소유권 이전이 완료되어 명도 요청을 접수 이에 대한 대항능력이 있는지?]
[Q2 : 아파트관리비 증 장기수선충당금은 임차인, 임대인 누구의 부담인가?]
[Q3 : 임대인(집주인)의 동의 없는 전대차 계약 효력은?]
[Q4 : 임차주택에서 화재가 발행한 경우 책임은 임대인 혹은 임차인?]

[Q5 : 방범창 수리를 해준 임대인에게 도둑이 들었다고 손해배상책임을 물을 수 있는지?]

[Q6 : 임차인이 공동(2 이상)일 경우 월세가 밀렸을 때 임대인은 임차인 여러 명에게 임차료를 전액 청구할 수 있나요?]

[Q8 : 법인이 직원사택용으로 임차하고 해당 법인 직원이 전입신고를 완료함에 우선변제권 및 대항력은?]

[Q9 : 임차기간 만료 후 재 임대조건으로 보증금을 반환하지 않을 경우 대항력은?]

 

주택 임대차 분쟁(문제) 생활법률 해석(Q&A / 법률, 판결 근거)

이젠 폭염과 코로나가 다시 시작 되는것 같습니다. 폭우로 인해 피해도 많은데..... 하시는 일 모두 잘 되시길 바랄께요

파이팅~~~~!