계약갱신청구권(요구권) 갱신거절권 행사 사유 "개정 주택임대차보호법"

계약갱신 청구(요구)권 갱신거절권 행사 사유 ”개정 주택임대차 보호법”

최근 주택임대차 보호법이 개정됨에 따라 임대인, 임차인 양쪽 모두 인지하고 계셔야 할 부문이 많이 발생하였습니다. 이에 우선적으로 임차인이 알고 계셔야 할 사항 즉 주택임대차 갱신요구권에 대하여 몇 가지 사례와 함께 공유 토록 하겠습니다.

 

[갱신요구권]

1. 임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구를 할 수 있음(계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전->2개월 전 ’20.06.09)은 20년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용)

 

2. 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 가능하고 2년을 보장이된다고 합니다.

 

3. 개정 법률은 묵시적 갱신은 요구권 행사로 보지 않고 있으며 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정

 

4. 기존 계약기간이 1개월 이상 남아있다면 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여를 합니다.

 

 ☞법 시행 이후에 계약기간이 만료된 경우 (20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

 

5. 계약갱신청구권행사 이후 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는 것은 아니며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 이후 효력이 발생한다.

 

임차기간 종료 후 묵시적 갱신(해지 및 유효기간) / 임차인 대항력

6. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률 5% 임대료 증액 상한 적용에 따라 계약갱신 요구를 할 수 있습니다.

 

출처 : 기획재정부

 

7. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신을 거절하고 법 시행전에 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 <사유> 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위하여 제3자와의 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 주고 있습니다. 대신 임대인은 법 시행 전에 제3자 와의 계약 체결이 진행되었음을 입증해야 합니다.(계약금 수령 & 계약서 등등)

 

여기까지는 갱신요구권과 관련된 내용을 알아 보았구요 이후 아래 내용은 임차인의 갱신요구권에 대한 임대인의 갱신 거절에 대하여 확인 토록 하겠습니다.

 

[갱신 거절]

1. 임차인이 2개월분 월세를 연체하였을 경우

2. 임차인이 제3자의 신분으로 계약한 경우

3. 주택 본래의 용도가 아닌 불법 영업장 등으로 임차한 경우

4. 임대인이 임차인에게 보상적 차원의 이사비용 등과 같은 소정의 보상이 이루어진 경우

5. 임대인의 동의 없이 주택의 일부 또는 전부를 전대(轉貸) 한 경우

6. 임대인의 동의 없이 무단 증, 개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

7. 임차인의 과실로 인하여 화재 등으로 주택이 파손된 경우

8. 주택의 전부 또는 일부가 멸실이 되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

 

<참고 1>

임대료 상한은 지자체가 5% 이내에서 조례로 정할 수 있으나 지자체에서 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용됩니다.

 

<참고 2>

계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환할 경우 임차인의 동의 없이는 다소 어렵다고 할수 있으나 다만, 상호 동의로 인한 월세 전환은 주택임대차 보호법 제7조 2에 따른 법정 전환율로 적용합니다.(10%와 기준금리(현재)+3.5% 둘 중 낮은 비율을 적용)

 

출처 : 기획재정부

 

<참고 3>

임대인이 직접 거주 사유가 거짓일 경우 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상 청구도 가능(허위 갱신 거절 시 손해배상)

 

출처 : 기획재정부

 

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폭염, 코로나 때문에 경기도 너무 어려운것 같습니다. 그래도 우리는 합심하고 서로 도움과 배려로 충분히 해쳐 나갈수 있거예요 저도 요즘 힘이 빠져있지만 다 함께 힘내시고 오늘도 파이팅 입니다.

또 다음에 더 좋은 정보로 뵐께요