주택 임대차 분쟁(문제) 생활법률 해석(Q&A / 법률, 판결 근거)

주택임대차와 관련하여 각종 분쟁(소송)에 휘말리는 경우도 많고 이에 대한 해석도 분분하여 오늘은 법률적 판결 등과 같이 사례를 근거로 하여 자료를 취합하고 같이 공유하고자 합니다.

 

[Q1 : 집주인이 분양대금을 완납하지 못해 소유권 등기말소가 되고 제3자에게 소유권 이전이 완료되어 명도 요청을 접수 이에 대한 대항능력이 있는지?]

A1 : 분양계약 등 계약해지 이전에 입주와 함께 주민등록 전입신고를 마쳤다면 “주택임대차보호법”상의 대항력이 있으며, 새로운 임대인으로부터 명도청구에도 응하지 않을 권리가 있음. (주택임대차보호법 제3조 제1항 / 민법 제548조 제1항)

 

[Q2 : 아파트관리비 증 장기수선충당금은 임차인, 임대인 누구의 부담인가?]

A2 : 장기수선충단금은 임대인인 아파트 소유자가 납부해야 할 의무가 있으므로 임차인은 예약기간동안 납부한 금액에 대하여 아파트 소유자에게 반환을 청구할 수 있습니다.(주택법 제 51조)

 

[Q3 : 임대인(집주인)의 동의 없는 전대차 계약 효력은?]

A3 : 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이 규정을 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 제1항, 2항) 이에 전차인(轉借人)은 임대인에게 대항능력이 없다고 할 수 있겠습니다. 임차보증금반환 요구는 임차인(전대인)인에게만 청구할 수 있으며, 불법행위로 인한 손해배상청구권도 행사가 가능할 것입니다.

 

[Q4 : 임차주택에서 화재가 발행한 경우 책임은 임대인 혹은 임차인?]

A4 : 화재가 났을 경우 임차인은 그 책임을 면하려면 그 건물의 보존에 관하여 관리자로서 주의의무를 다했음을 증명하여야 됩니다. 즉 귀책사유가 임대인에 있느냐 혹은 임차인에게 있느냐가 제일 중요하다고 할 수 있겠습니다. 해서 임차인이든 임대인 든 관리자로서 책임을 다했느냐에 따라 책임이 뒤 따른다고 하겠습니다.(대법원 1999.9.21. 선고, 99다36273 판결) / (대법원 2001.1.19 선고, 2000다57351 판결)

 

[Q5 : 방범창 수리를 해준 임대인에게 도둑이 들었다고 손해배상책임을 물을 수 있는지?]

A5 : 「민법」제623조는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."라고 규정하고 있습니다. 즉 도난사고 이후 방범창을 설치하여 주었든 입주 시 임차인의 요구로 방범창을 재 설치하였다면, 임대인으로서는 임차목적물에 대하여 그 의무를 다했다고 볼 수 있기에 도둑에 의한 도난에 대한 책임을 묻기엔 무리가 있다고 할 수 있겠습니다.(대법원 1999.7.9. 선고, 99다10004판결) / (대법원 1994.12.9. 선고, 94

다34692, 94다34708 판결)

 

[Q6 : 임차인이 공동(2 이상)일 경우 월세가 밀렸을 때 임대인은 임차인 여러 명에게 임차료를 전액 청구할 수 있나요?]

A6 : "민법" 제616조는 "수인이 공동하여 물건을 차용할 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다."라고 규정하고 있으며, 민법 제654조는 제616조를 임대차에도 준용한다고 규정하고 있다. 그래서 공동 임차인들은 연대하여 그 의무를 부담할 의무가 있다고 할 것입니다. [결론] 공동 차주는 연대하여 임대인에게 의무를 부담해야 되고, 임대인은 임차인 모두에게 연대하여 책임을 물을 수 있다.

 

[Q7 : 임차기간 종료는 했으나, 묵시적으로 주택임대차가 갱신된 경우 기간은?]

A7 : 「주택임대차보호법」제6조 제1항 및 제2항은 "①임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. ②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항은 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 규정하고 있음에 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다.

<참고> 법 제6조의2 제1항 및 제2항은 "묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다. 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다."라고 규정하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다.

 

[Q8 : 법인이 직원사택용으로 임차하고 해당 법인 직원이 전입신고를 완료함에 우선변제권 및 대항력은?]

A8 : 우선변제권을 주장하기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자를 갖추고, 주택의 인도와 함께 주민등록 이전이 완료된 때라고 할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조 제1항) 이 법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 그 목적으로 하고 있습니다. 해서 법인은 애당초 위 법상 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점을 비추어볼 때 법인의 직원이 주민등록 이전을 마쳤다고 하여도 우선변제권을 주장할 수 없다(대법원 1977.7.11 선고, 96다7236 판결)

<참고> 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정하고 있습니다.(주택임대차보호법 제3조 제2항)(동법 시행령 제2조)

 

[Q9 : 임차기간 만료 후 재 임대조건으로 보증금을 반환하지 않을 경우 대항력은?]

A9 : 주택임대차보호법 제3조의 3의 근거로 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임대인의 동의 없이 주택소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권의 취득이 가능하며, 이후에 다른 지역이나 장소로 이사를 가도 임차인이 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있습니다.  

<참고> 주택임차권등기를 하고 이사할 경우 변경된 주소로 등기명의인 표시변경등기를 하면 주요 소송 통지를 이사한 주소지에서 받아볼 수 있습니다.

 

우리 생활에서 일어날 수 있는 생활법률 모르면 손해라 우야둥둥 같이 공유하고 조금이라도 피해가 없었으면 합니다. 세상은 아는 만큼 보인다는 말에 좀 더 많은 것을 나누어 가졌음 하는 마음과 코로나, 장마, 폭우로 인한 어려움.... 분명 우리나라 사람은 배려하고 서로를 아끼고 하여 난국을 벗어날 것이라 믿고 또 믿습니다.

파이팅입니다.!!!!!!!